開福區空間發展格局解讀(上)·城市提質舊城嬗變

 　　湘江東岸開福段城市走廊已基本形成。徐暉銘 攝

 　　芙蓉中路已經成為長沙的金融中心?！　∈潓?攝

　　這里是長沙最具城市記憶的“老城根”。千年古剎開福寺、百年老街潮宗街、紅色舊址文化書社與船山學社等文化符號像歷經滄桑的老人，沉靜地向世人訴說著開福悠遠的歷史與厚重的底蘊。

　　這里是長沙最富朝氣的“新城區”。錯落有致的濱江建筑、鱗次櫛比的金融機構、拔地而起的現代樓宇，正清晰勾勒著開福區提質升級的新藍圖。

　　這個區域，就是開福區在未來幾年“一江兩河三梯度九組團”空間發展格局中的第一梯度——舊城提質區。開福區瀏陽河以南、五一路以北、湘江以東的這片古老而青蔥的土地，實施優化開發，促進城市功能再造和城區價值提升，一場新與舊的愛戀正在轟轟烈烈上演。

　　今天，當它以嶄新的、現代的、國際化的姿態呈現在大家眼前，華麗的外表與那份古老的滄桑雜糅在一起，形成了極其獨特的韻味。

　　老城嬗變

　　功能與價值大幅提升

　　城市，始終是在新與舊，歷史與現代中不斷發展。日本六本木，上海新天地，北京798、蘇州古城等城市或區域，都曾經歷過涅槃的陣痛與蝶變的喜悅，終將古老元素與現代因子有機融合。

　　當開福區拓展的43平方公里的新城逶迤而現，亭亭玉立于長沙市北部時，原來的14平方公里城區卻相形見絀，灰頭土面，破爛不堪。這里大部分為舊城，“文夕大火”后重建的城市，記憶著歷史的灼痛，留下貧窮的根源。

　　城變從規劃走進現實。以長沙市委常委、開福區委書記張迎春為首的決策者們，在城市北拓東接的同時，將開福區發展的另一重心，再次瞄準了老城區，因為開福區二環線以內的棚戶面積近420萬平方米。于是，開福——這個棚戶區占老城比例最大的城區，從2009年開始大幅改寫舊城色彩。

　　一組數據可以見證開福舊城換新顏的變化：從2009年到2011年，通過火車北站、中山西路、湘春路西入口三大棚改項目，開福區完成棚改征拆10769戶，拆遷面積達105.4萬平方米。自2011年底，開福區已累計完成棚戶區改造280.4萬平方米。

　　比數據更具溫度的，是成千上萬開福人居住條件的提升。中山西路棚改私房戶曹國球，拆遷后購得一套三室兩廳二手房。“以前一家三口擠在十來平方米的房子里，有個大點的床都放不進去?，F在的房子有90平方米，非常舒適。”住進新家后，曹國球如是說。而這，正是開福區舊城改造的初衷：“棚戶區改造的根本落腳點是讓群眾分享改革發展成果!”

　　與棚戶區改造同時進行，還有城市功能的升級。今年5月30日，隨著最后一趟貨運列車的駛出，運營了百年的長沙鐵路老北站從此告別歷史舞臺，帶著百年的歲月滄桑功成身退。老火車北站搬遷騰空的土地上，將打造金融生態區，實現華麗轉身。

　　如今，開福區黃興北路棚改征收正在如火如荼進行。在開福區委副書記、區長凌勤杰眼中，打通黃興北路，不僅僅是開福人的“十年夢想”。新啟動的黃興北路建設，承繼的更是長沙城建的百年夢想。3年后，黃興路將從營盤路一直向北拉通到三一大道。

　　湘江北上

　　承載長沙“外灘”夢

　　與很多城市的舊城改造一樣，開福區扮靚城市的故事，也是從道路開始。湘江大道首當其沖。彼時，開福區境內長達20余公里的湘江之濱還是一片棚戶區，道路破爛不堪，房屋低矮破舊。隨著15萬平方米的建筑倒地，40個單位、735戶居民動遷，與幸福生活開啟相伴的是，老城區價值得到迅速提升，一個長沙“外灘”盛裝登場。

　　一個背景是，開福區舊城改造的步伐與長沙市“沿江建設、跨江發展”的戰略在同一個節奏上。2007年，省委、省政府提出把湘江打造成“東方萊茵河”的夢想。長沙市委、市政府“十二五”期間也將大力實施“沿江建設、跨江發展”戰略，闊步邁向“湘江時代”。

　　站在更高的視角來看，開福區棚戶區改造還承載著一個城市的“外灘”之夢。根據開福區第十二個五年規劃綱要中描繪的圖景，湘江經濟帶和湘江東岸城市走廊將基本形成，成為引領全省湘江生態經濟帶的重要核心板塊。這意味著，開福區舊城提質改造是長沙“沿江建設、跨江發展”的重要使命所在。

　　事實上，從湘江東岸開福段來看，新的濱江商務走廊正初步成型。萬達、復地、北辰等一線品牌開發商，其打造的眾多國際品牌酒店、5A寫字樓、購物中心等，為濱江商務區建設積累起巨大發展空間和潛力。與此同時，新河三角洲的“兩館一廳”，已成為長沙新的文化地標。

　　城市濱水規劃大師朱若霖在接受記者采訪時指出，處于中部的長沙濱江商務區更具輻射能力，應進一步提升它的經濟能級，使之成為中南地區城市群的商業新中心。在芙蓉路成為長沙金融心臟動脈，已形成較為成熟的商務區的基礎上，他認為此區域可向西拓展，連接濱江區域，建成一個中南地區的地區級濱水商務區。

　　而隨著黃興北路改造的完成，承接芙蓉CBD與濱江商務區的通道被打開，未來將呈現芙蓉CBD、開福金融生態區、濱江商務區三大核心交會的磅礴之勢。黃興北路大型城市棚戶區的改造完成，眾多商務商業項目的跟進，將在湘江東岸聚集起近1000萬平方米的商業商務面積。

　　區域性金融中心從城北發端

　　在湖南金融版圖上，長沙集聚了全省60%的金融產業，而長沙金融生態區依托的芙蓉中路金融街，又聚集了長沙60%的金融業。

　　根據開福區發展規劃，老火車北站區域將打造成長沙金融生態區，并劃分為金融總部區、綜合商業區和精英生活區三個部分?？偯娣e1828畝，可供開發面積1123畝，規劃容積率5.0，規劃總建筑面積約300萬平方米。

　　開福區金融服務中心相關負責人介紹，整個片區規劃建設周期預計5-8年，投入資金400億元。匯聚了經濟、政治、交通等多方有利資源，將打造立足長沙、輻射三湘、影響中部新經濟的引擎與新時代的標桿。

　　而整個金融生態區，將采用“一主軸、兩地標、三片區”的規劃結構：一主軸是本區內的城市型軸線也是景觀型軸線，將各功能分區有機地連接貫通；兩地標，為兩棟高達400米的寫字樓，位于德雅路兩側；三片區則是根據道路分隔和地形特點劃分的三大功能片區：南部是標志性金融總部區，北部與中部是綜合商業區，東部是精英生活區。

　　開福區“一梯度”樓宇經濟情況(部分)

　　1 開福萬達廣場

　　項目規劃總用地面積約187畝，總建筑面積為103.81萬平方米。項目建設內容包括商業綜合體、五星級酒店、甲級寫字樓、步行街、高檔住宅。項目將引進高端品牌五星級酒店、國際高端品牌零售店、國內設施最好的萬達影城、萬千百貨、大歌星KTV、大玩家電玩城等多種業態。其中萬達文華大酒店計劃于2012年10月開業。

　　2 北辰三角洲

　　項目總建筑面積為537萬平方米。項目建設內容包括超5A甲級寫字樓、國際五星級洲際酒店、精品住宅、和濱江商業綜合體。項目擬引進國際五星級高端酒店、國際高端品牌零售店、購物中心、商業旗艦店、大型專業賣場、專賣店、餐飲店、精品店等多種商業業態。

　　3 復地·崑玉國際

　　項目總建設規模237874平方米，擬建設高星級酒店、高檔寫字樓、國際商業休閑廣場、高尚住宅于一體的城市綜合體項目，打造集辦公、會議、購物、文娛、餐飲、居住于一體的復合型國際化城市樣板區。

　　4 華創國際廣場

　　項目位于芙蓉中路29號，原南方建材地塊?？傉嫉?3畝，凈用地41畝。由華創投資有限公司投資，總投資20億元。擬建設集高星級酒店、高檔寫字樓、商業于一體的商業綜合體。

編輯：redcloud